2018年城市投资攻略!哪些二三线城市房地产潜力大?

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楼主 2019-10-28 20:34:41
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医学院宿舍

房地产投资长期以来都是一个热门话题,每当跨年时,总有地产行业大咖论道引来媒体关注,和地产沾点边的财经大咖也要说道说道刷刷存在感,比如今年初某研究机构自媒体发布会中就推荐了一些城市,接着又有头条号把吴晓波年终分享和罗振宇跨年演讲中有关城市推荐的内容摘取下来分享,在微信朋友圈一阵热传。该研究机构“值得期待”城市为杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆,吴晓波最看好的城市为乌鲁木齐、西安、成渝、昆明、深广、武汉、厦门、郑州、青岛、合肥,罗振宇在跨年演讲中看好重点的二三线城市并提到了武汉、福州、济南、郑州。

总体上感觉,这些年来,说来说去就是推荐这些个城市,没有新意,还有就是人所共知好城市只是经大家再次确认而已,对于房产投资者来说,倒感觉不出其中的实质意义。当然今年该研究机构也推荐了一些最具潜力的三线城市:无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山,说是花了一个多月的时间,利用星巴克、共享单车、外卖、高铁和航班等指标综合考量得出的结果。

我们也长期研究各个城市的房地产投资潜力,综合了各家研究机构的城市评价模型,一般来说有三点需要讲的:第一点是要对推荐城市测度哪些方面作出说明,有市场容量、升值潜力或者稳健性等方面,比如用市场容量方面来测度,上述推荐的潮州则会受到质疑,潮州市2016年常住人口仅为264.60万,商品房销售面积仅为100.91万平方米,销售金额仅为55.29亿元,往年的数据平均下来在地级市中属于四线城市,相比排除掉无为县人口和商品房销售数据的芜湖市,人口约为245万,而商品房销售面积高达657.11万平方米,销售金额为361.69亿元,就是说这两个区域虽然人口差不多,而“芜湖”的市场容量是潮州6倍多,芜湖在市场容量上算得上三线城市,而市场容量过小的潮州从我们研究的长期综合指数来看也不是极速追赶的市场;第二点关于城市划线级的标准要事先作出说明,因为不少城市属于几线在不同人看来难以达成一致意见,广州和佛山、西安和咸阳类似同城的区域,佛山的能级早该位列二线城市名单,将来还有东莞之于深圳,也是二线城市位列名单,比如可以用近3年商品房销售额平均值来分段,如果把200-500亿定为三线城市,那潮州就不在三线城市名单里,当然将来这个范围值会变化,潮州也在发展。第三点是在不同的投资环境下,侧重点不一样,也会影响综合评价结果,诸如各位推荐的那些人所共知的好城市,在把稳健作为重要考量是合适的,至于说升值潜力嘛,人们都看好的东西价格势必高估,有独到眼光发现价格洼地的人才能赚到大钱,但是在经济乐观期可能把地区成长性指标的权重设大一些,而在经济悲观期会把现状指标的权重设大一些,比如退守一二线城市和扩张到四线城市是房企在不同投资环境下所采取的不同战略,把现状指标的权重设大一些则更体现稳健性的重要性,实际将得到退守一二线城市的战略。

东莞

佛山

惠州

最后我也来推荐一些我们认为投资潜力较大的那些三线城市,我们综合了各地级市长期因子计算了发展指数,再引入市辖区常住人口年均增量、城市建设用地年均增量及天花板效应、城市资产负债状况、高铁建设、人居环境(文明城市)、产业园区发展状况和市辖区销售比重7个因素进行发展指数的修订,最后也发掘出一些三线城市,结果和上述研究机构所推荐的那些三线城市大部份是一致的,所不同的是,如前所述按市场容量划分,把佛山、惠州、东莞归为二线城市,三线城市中还有潍坊、漳州、泰州、盐城、威海、汕头,潮州归为四线城市不推荐。

泰州

潍坊

漳州

汕头

威海

盐城

同时提醒大家注意,去年的三四线销售好是psl(央行补充贷款)三年4.6万亿推动的,今天有些得不到棚户区安置资金的三四线城市会打回原形,在这些城市布局过多的企业要小心了。

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