锐理探盘|11区购房者买城南 这两个盘是否值得入手?

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楼主 2019-10-24 15:32:12
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保利洞庭东岸

原标题:锐理探盘|11区购房者买城南 这两个盘是否值得入手?

有11区户口或社保,想置业城南的购房者,应该早已有所耳闻,华府板块的

姗姗来迟明显正在进行价格博弈——8月没有等来拿证,有消息显示预计9月会推出。为什么这两个楼盘会受到很多人关注?沉寂已久的区域房产市场有什么变化?锐理今天就带大家窥探一二。

华府两盘缘何备受关注?

原因一、板块内住宅已断供近1年

华府板块北至警校路,南至牧华路,东至剑南大道,西至华府大道,与天府新区仅相隔一条剑南大道,行政区域属于双流,但能享受到天府新区的配套设施。在这一波房价上涨的大环境下,区域内各大楼盘也是尝尽了甜头,多个楼盘房源相继售罄。

(2017.7-2018.8板块供销情况)

据锐理数据统计显示,区域内最近一次开盘供应是2017年9月的

原因二、怡心湖规划重磅加持

继锦城湖、兴隆湖之后,国际城南的第三个“产城湖”——怡心湖规划落地,怡心湖定位于“西部航都创新核,成都山水生态心”,北起牧华路,南至青栏路,西临规划道路及华府大道,东以剑南大道为界,区域规划面积约8.4平方公里,将建成一座涵盖产业、商业、生态及文化的产城湖一体新中心。

目前怡心湖尚在进行主湖区的建设施工,规划成型尚要等待一段时间,但怡心湖“产城湖一体”的开发模式,开发动力与后劲充足,区域价值自然得以凸显,未来可期,区域热度或将进一步提升。

(怡心湖标志)

原因三、地价攀升 改善豪宅将占主导

华府板块建设之初,区域产品多是70-110㎡的紧凑户型,房价基本在5、6千。2016年全成都房价上涨,再加上怡心湖的产城规划,板块定位发生很大的变化,产业与配套先行的同时,吸引大量品牌房企进入来“造生活”。

锐理数据统计显示,从2016年至今,华府板块共拍卖成交7宗住兼商地块,均为品牌开发商高价竞得,同时地块密度较低,毋庸置疑板块内住宅将开始“豪宅化”进程。

(2016.1-2018.8华府土地成交情况)

目前,率先亮相的项目有:中国铁建西派国樾将推138-350㎡的大平层,中海云麓世家将推155-165㎡叠墅与114-141㎡平层房源,均是带装修改善大宅。随着时间的推移,板块内小户型、清水房或将绝迹,所以目前剩余的几个有小户型产品的楼盘,才显得如此“珍贵”。

原因四、区域内二手房价上涨明显

二手房房价方面,据链家网成交系统统计,从2017年8月至2018年5月一直是上扬的趋势,直到5·15新政后,6、7月的价格有小幅下滑,最新7月的二手房成交均价达16992元/㎡。普遍存在的新房与二手房的“剪刀差”,导致购房者更偏向于等待新房拿证。

(数据来源:链家网)

项目实探

综上原因,九龙仓时代上城和中铁骑士府邸占据地段优势和配套优势,拿地较早定位偏刚需,加上“限价”的影响,部分想置业城南的“11区资格”购房者就特别关注。通过锐理实地探盘,我们可以分析出这两个楼盘的可购买性。

项目名称:九龙仓时代上城

区域位置:项目位于华府板块牧华路三段,与怡心湖一街之隔。近剑南大道,可享受地铁5号线。周边已经有交房入住的德商御府天骄、保利叶语、融创南湖逸家等楼盘,整体发展趋于成熟。

(楼盘位置示意)

基本信息:

价格:预计13000元/㎡

开盘时间:预计9月中下旬

装修情况:清水

交房时间:2020年下半年

户型建面:98-129㎡

容积率:3

楼层状况:1栋32层,2栋23层,3栋31层

梯户比:2梯4户

车位比:1:1.2

物业:九龙仓(中国)物业管理有限公司

物业费:住宅2.15元/m²/月

01

沙盘规划

项目共112亩,分二期开发,一期已经交房入住。本次推出的是项目二期,共有7栋,近千套房源。首批次推出1-3号楼,约338套,目前建设进度到4层左右。1、2号楼南北通透,3号楼东西朝向,板式结构,2梯4户,三面采光,通风没有问题。

(项目沙盘图)

02

产品户型

项目共有四种户型设计,其中98㎡、114㎡的套三双卫,128㎡、129㎡的套四双卫。均为双阳台设计,每个户型都有一定的赠送空间,得房率较高。98㎡的户型朝外临路,129㎡的户型朝内看中庭,114㎡和128㎡户型位于两侧。

(98㎡ 3室2厅2卫1厨)

98㎡的户型是整个项目最小的户型,本次大概有80多套。户型比较方正,除了动静分区稍差,房间的布局还算比较合理。98㎡能做到3.9*4.1米宽的客厅3.3*4.1米的主卧,市场上并不多见。

(128㎡ 4室2厅2卫1厨)

128㎡的户型位于2#、3#,面向中庭,约有77套房源。7.2米大横厅,主卧套房约23㎡,带转角飘窗。整体舒适度最佳,可考虑选择。

03

配套介绍

交通:自驾便利,公共交通不太完善。距离5号线南湖立交站距离约1.2公里2019年底通车后将方便很多。

商业:初步成型的多个楼盘底商,即将开业的中海右岸环宇荟、红星美凯龙等。

教育:叶语幼儿园、协和幼儿园、协和小学、协和中学及规划中的学校。

环境:在建中的怡心湖及配套公园。

医疗:华府医院、武警警官学院医院等距离3公里左右。

(周边配套情况)

项目优势

1、2梯4户、独栋独单元、清水交付,既满足基本的居住舒适度,又能自由装修。

2、项目整体地势较高,不容易积水。

3、虽临主干道,但都有一定的距离,既方便出行又减少噪音影响。

项目劣势

1、小区有部分地上停车位,未完全人车分流。

2、除了98㎡户型,整体户型偏大,如果售价真的是13000元/㎡,购房门槛较高。

项目名称:中铁骑士府邸

区域位置:项目位于协和街道剑南大道2266号,北接学校、东临南湖,西邻中国核动力研究设计院,南面是多个成熟小区。

(楼盘位置示意)

基本信息:

价格:预计12000-13000元/㎡

开盘时间:预计9月

装修情况:清水

交房时间:2020年

户型建面:67-96㎡

楼层状况:32层

梯户比:3梯8户

车位比:1:1.1

物业:成都东景物业管理有限公司

物业费:住宅2元/m²/月

01

沙盘规划

项目总占地116亩,一期已交房。即将推出的是二期,共有8栋楼,首批次推出外围4栋,户型建面约67-96㎡,约960套。目前已经封顶,但因为回款的原因,预计2020年才交房。8#与9#楼间距较窄,中庭面积偏小,属于极致刚需房。

(项目沙盘图)

02

户型产品

3梯8户的楼栋配置,户型面积较小,有67㎡(2房2厅1卫)、73㎡(3房2厅1卫)、78㎡(3房2厅2卫)、90㎡(3房2厅2卫)、96㎡(3房2厅2卫)。

由于部分户型设计有些异型,着重推荐下图这个90㎡的3房2卫户型,户型方正,动静分区明显,各房间虽然不大,但是功能齐全。

03

配套介绍

交通:距离5号线二江寺站距离约500米(预计19年底通车)。

商业:初步成型的多个楼盘底商,即将开业的中海右岸环宇荟、红星美凯龙等。

教育:协和幼儿园、清河完小、协和小学、协和中学,距离很近。

环境:南湖公园、在建中的怡心湖及配套公园。

(周边配套情况)

项目优势

1、户型面积小,赠送大,买房门槛低,刚需可以考虑。

2、临近学校,孩子上学方便。

3、虽然交房时间是2020年,但目前部分楼栋已经封顶。

项目劣势:

1、部分户型设计不是很合理,无景观阳台。

2、靠近剑南大道,部分楼栋会很吵闹。

3、3梯8户居住舒适度不高,仅适合过渡居住。

锐理点评

1、这两个楼盘同在一个区域,相隔距离不远,自然会拿来比较。中铁骑士府邸的面积小,67-96㎡更偏刚需。九龙仓时代上城最小的户型面积是98㎡,总价会更高。购房者可根据自己的预算,合理选择。

2、根据成都5·15新政的规定,需等到上个楼盘选房结束后才能参与下个楼盘的摇号。对于这两个楼盘而言,预估售价相差不大,虽然户型大小有一定的差异,但咬咬牙也都能入手。这就预示着谁先拿证,谁就能提前锁定一部分客户。

3、因为高新区或天府新区购房资格的不能买11区,所以这两个楼盘的报名量不会如想象的多,预估的13000元/㎡的价格并不低,还是有一定的购房门槛。

4、随着成都新盘“改善化”、“豪宅化”,100㎡以下的房源会越来越少。怡心湖规划的逐步成型,区域内高价地大户型会相继上市,购房门槛会进一步提高。所以这两个楼盘,大概是华府板块“最后的刚货”,如果真的看好这个区域,还是可以入手。

注:本文楼盘数据部分信息为锐理数据现场实踩及后台整理获得,如有出入,以各项目现场公示为准。

编辑 | qiu

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